Những lưu ý khi mua chung cư mini ở Hà Nội

Kể từ cuối 2010 khi nghị định 71 của chính phủ và thông tư 16 ra đời thì loại hình chung cư mini đã có cơ sở để phát triển mạnh. Phân khúc căn hộ giá rẻ, diện tích thấp này thực sự rất phù hợp với các cặp vợ chồng có thu nhập trung bình mong muốn sở hữu một căn nhà riêng giữa trung tâm thủ đô. Sở hữu một “tổ ấm” của riêng mình mà không phải đi thuê là mong muốn của bất kỳ ai. Nhận được sự quan tâm lớn như vậy nhưng cũng có không ít người băn khoăn về tính pháp lý của dự án, cũng như khả năng chủ căn hộ được cấp sổ đỏ/sổ hồng cho căn hộ của riêng mình.

Bắt đầu từ những chung cư mini được xây dựng để cho thuê cách đây nhiều năm, sau đó một số chủ nhà bán lại cho người thuê, vì nhận thấy đây là một khoản lãi không hề nhỏ. Thị trường có vẻ hấp dẫn, người mua ào ạt đến, phần nhiều là “liều”, khi không có giấy tờ pháp lý vì khi đó, Nhà nước không cấp sổ đỏ, sổ hồng cho diện tích dưới 20m. Sau sự sôi động của thị trường này, Bộ Xây dựng bắt đầu quan tâm đến loại hình nhà chung cư mini và cho ra đời Nghị định 71, Thông tư 16 đồng ý cấp sổ đỏ, sổ hồng cho những chung cư mini, nếu đủ điều kiện.

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về chung cư mini, đơn giản bởi vì bất kỳ mô hình mới nào ra đời cũng sẽ nhận được nhiều phản hồi khác nhau. Tuy nhiên, nếu đã được cấp phép xây dựng, có thiết kế hợp lý, phù hợp với nhu cầu và khả năng thì bạn cũng không cần phải suy nghĩ nhiều khi lựa chọn loại hình căn hộ này.

Là một người tìm hiểu khá kỹ về loại hình này bao gồm các vấn đề liên quan đến pháp lý, quy hoạch, kiến trúc, thực tế các dự án đang triển khai và các vấn đề sau khi giao nhà…tôi sẵn sàng chia sẻ với các các bạn những kinh nghiệm đã tích lũy được trong lĩnh vực này.

I. Yếu tố pháp lý

+ Đất xây dựng có “sổ đỏ” và là đất ở lâu dài

+ Có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng

+ Diện tích đất xây dựng từ 250m trở lên hoặc cao 3 tầng trở lên (kể cả tầng hầm) thì phải do các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động thiết kế xây dựng hoặc năng lực hành nghề thiết kế xây dựng thực hiện. (Tức là chứng chỉ hành nghề của kiến trúc sư, tư cách pháp nhân của đơn vị thiết kế)

Đồng thời với chung cư mini loại này thì cá nhân là chủ đầu tư phải thuê nhà thầu xây dựng có đủ năng lực để thi công.

+ Với chung cư mini có tổng diện tích sản từ 1000m2 trở lên hoặc cao 6 tầng trở lên (kể cả tầng hầm) thì phải có giấy chứng nhận an toàn chịu lực trước khi đưa vào sử dụng, chứng nhận này do đơn vị có chức năng cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng

+ Mỗi căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2, chung cư có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có 2 căn trở lên, mỗi căn được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng)

+ Nếu tòa nhà từ 5 tầng trở lên thì phải có thang máy, có hệ thống phòng cháy chữa cháy.

* Nếu chung cư đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho từng căn hộ cho trong tòa nhà đó. Điều này đồng nghĩa với việc sở hữu 1 căn chung cư trong tòa nhà thì người mua được sở hữu 1 phần của mảnh đất của dự án.

Trong ngõ 337 trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) có rất nhiều chung cư mini từ 3 đến 5 tầng. Bà Thanh, chủ sử dụng đất căn hộ chung cư mini tư nhân 8 tầng cho biết: Gia đình bà có mảnh đất hơn 200m2 tách ra làm đôi, một bên xây nhà cho gia đình, một bên xây lên 8 tầng, mỗi tầng 4 phòng, diện tích 30m2. Bà đã bán hết cách đây 2 năm, với giá 500 triệu đồng/căn. Sự cởi mở của Nhà nước đã khiến thị trường nhà đất ở phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Căn hộ trong khu này vừa được bán lại với giá hơn 1 tỷ đồng, dù chẳng có sổ hồng, thậm chí còn phải làm hai hợp đồng mua nhà với chủ cũ và chủ mới.

Bên trong phố Trần Cung (Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Nội), nhiều chung cư mini đua nhau mọc lên trong các ngõ ngách sâu, được chào bán với giá 1,5 tỷ đồng/căn, diện tích 60m2. Ông Lân (chủ tòa nhà ngõ 89 Trần Cung) cho hay: Tòa nhà 16 căn của chúng tôi mới xây chỉ còn có một căn duy nhất trên tầng 5 là trống. Nếu ưng ý thì đặt cọc trước vì nhiều người hỏi lắm. Khu này xa trung tâm nên mới có giá thế, chứ bây giờ lên mấy khu trung tâm như Hai Bà Trưng, Láng… giá trên 2 tỷ đồng/căn, mà diện tích cũng chỉ trên dưới 50m2.

Các nhà đầu tư đã quan tâm hơn và nhiều chung cư mini đã mọc lên, hiện đại không kém những chung cư hiện đại khác. Dạo quanh thị trường, nhà chung cư mini hiện có nhiều ở các địa bàn quận nội thành, như huyện Từ Liêm, quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy… với lợi thế gần các trục đường lớn như: Nguyễn Trãi, Xuân Thủy, Phạm Văn Đồng,… là những nơi tập trung nhiều trường đại học, đồng thời có sẵn kết cấu hạ tầng, tiện lợi cho người sử dụng.

Chủ đầu tư không chỉ tư nhân, còn có nhiều công ty cũng nhập cuộc xây chung cư mini để bán. Khi có sự tham gia của công ty, các công trình được xây dựng theo tiêu chuẩn kỹ thuật đảm bảo, không xây đơn giản như chung cư mini giai đoạn trước. Chung cư mini được xây dựng ở thời điểm này, hoàn thiện hơn với thiết kế sang trọng, hiện đại với hệ thống thang máy tốc độ cao, điều hòa, điện thoại, Internet, truyền hình cáp, đầy đủ thiết bị tiện nghi như sàn gỗ, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, cửa gỗ tự nhiên…

II. Chung cư mini mua bán dễ nhưng chưa thuận tiện về các thủ tục giấy tờ

Ông Vũ Anh Minh, chủ đầu tư xây dựng chung cư mini Hoa Cương Building trên địa bàn xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm cho biết: Chung cư này hiện đã hoàn thiện, có 30 căn hộ từ 43,2 đến 60,8 và một căn 80m2 được thiết kế hiện đại, nội thất tốt, dự kiến tháng 5/2012 mới bàn giao nhưng trước khi hoàn thiện 6 tháng toàn bộ các căn hộ ở đây đã được bán hết.

Người mua chủ yếu là những cặp vợ chồng trẻ, chưa có điều kiện về kinh tế và những gia đình ở các tỉnh mua cho con ở để học đại học. Công trình này theo ông Minh, được tư vấn, thiết kế và giám sát của một công  ty xây dựng có uy tín, nên có thể đảm bảo được chất lượng công trình.

Theo một nhân viên tư vấn môi giới bất động sản của Công ty cổ phần bất động sản VIC, chung cư mini thường được chào bán với giá 12-13 triệu đồng/m2 nên mỗi căn hộ chung cư mini dao động trong mức giá từ 450 triệu đồng đến khoảng 700 triệu đồng. Không những vậy, người mua nhà có thể đóng tiền theo nhiều đợt nên loại hình nhà ở này rất được những hộ gia đình có thu nhập trung bình quan tâm.

Với mức giá phù hợp như vậy, nếu không nhanh tay thì không dễ mua được chung cư mini, mặc dù tính đến thời điểm này, chung cư mini cũng vẫn còn tồn tại những bất cập. Đó là thủ tục pháp lý, chất lượng công trình, an ninh trật tự, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường…

Dù đã được công nhận, nhưng theo một số chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, thì hiện nay các cấp cơ sở cũng chưa nắm vững quy định, chưa có những văn bản rõ ràng chi tiết về việc cấp sổ hồng cho những căn hộ của chung cư mini. Các nhà đầu tư dù muốn minh bạch trong pháp lý với căn hộ bán cho người mua, thì vẫn phải chờ đợi thêm một thời gian. Người bán các căn hộ chung cư này phải để lại một khoản phí cho người mua, cho đến khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Luật sư Hoàng Văn Dũng – Công ty Luật hợp danh Bross cho biết, rất nhiều nhà chung cư mini xây không đúng giấy phép cho nên không xin được giấy chứng nhận sở hữu. Người mua rất khó xin cấp sổ đỏ. Khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt hại. Chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay, thì quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện và lấy tài sản đấy, người mua hoàn toàn thiệt thòi. Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà, để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu bán trả ngân hàng được tiền thừa bao nhiêu, thì người mua mới được xem xét đến.

Về chất lượng công trình, dù các nhà đầu tư đều hứa hẹn bảo hành 2 năm cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thời gian của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tư vấn, thiết kế, giám sát. Ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội – cho biết, Sở đang kiến nghị UBND thành phố, Bộ Xây dựng về quản lý chặt chung cư mini bởi hiện nay các chung cư mini đều không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, quy hoạch chưa phù hợp. “Mảnh đất 100-150m2 mà xây lên mấy tầng mà bán như thế rất nguy hiểm” – ông Tuấn nói.

Chiều 7/5/2013, trao đổi với báo chí tại Hội nghị giao ban Thành ủy Hà Nội, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố, ông Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, rất khó có cơ hội cho các căn hộ chung cư mini xây trước đây được cấp sổ đỏ.

Theo ông Nghĩa, khái niệm chung cư mini là điều mọi người quen nói với nhau, còn đối với các văn bản thuộc hệ thống pháp quy của Thành phố và Chính phủ thì đều không có khái niệm này. Trước khi Nghị định 71 có hiệu lực, một số căn hộ chung cư mini đã được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ). Tuy nhiên, sau khi có Nghị định 71 đến nay, Sở không cấp thêm bất kỳ một giấy chứng nhận nào.

“Tôi có thể khẳng định, chiếu theo Nghị định 71 thì hiện nay, hầu hết các chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội đều không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Nếu chưa có quy định thì chúng tôi có thể cấp dựa trên việc xem xét những điều kiện theo quy định của Luật Đất đai, còn bây giờ thì không ai có thể vi phạm quy định để cấp giấy chứng nhận” – ông Nghĩa nói

Theo ông Nghĩa, đối với các chung cư mini sẽ xây dựng từ nay về sau, việc cấp giấy chứng nhận buộc phải đưa vào quyết định 13. Còn đối với những chung cư mini đã xây dựng trước đây, việc cấp giấy chứng nhận là “rất khó”.

Nói về quyền lợi của người mua nhà, ông Nghĩa phân tích: Khi người dân mua nhà chỉ thực hiện thỏa thuận dân sự giữa hai bên. “Họ có báo cáo các cơ quan chuyên môn đâu? Về mặt hệ lụy xã hội thì cơ quan nhà nước phải đứng ra giải quyết, nhưng đối với cơ quan chuyên môn thì không thể không căn cứ vào các quy định của luật để thực hiện. Sở đang tổng hợp thông tin, phối hợp cùng các cơ quan liên quan báo cáo các cấp có thẩm quyền quyết định” – Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết.

Cách đây chưa lâu, trao đổi với báo giới bên lề một diễn đàn về nhà ở, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, trên thực tế chung cư mini đã xuất hiện và được người dân đón nhận. Căn hộ mini đã giải quyết được nhu cầu có thực của người dân, dù còn nhiều nguy cơ nhưng để cấm là không thể. Vì vậy Nhà nước cần có cơ chế, hành lang pháp lý để cho phân khúc nhà này phát triển thuận lợi, đáp ứng được nhu cầu có thực của người dân.